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很重要!不动产查封登记必须知晓的九大问题(保全与执行) ...

浩钦法务 2020-9-7 13:21 12069人围观 普法宣传

阅读提示
在保全与执行中,关于不动产查封登记有几个问题一定要了解!比如:如何确定首封机关?轮候查封是否需要续封?首封处置是否要解除轮候查封?如何确定统一不动产登记前查封顺序等等。

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如何确定首封机关
如何确定首封法院,关系到谁对不动产有处 分权。而相关规定对此并不明确,造成理解不同, 相应确定的首封机关也不同。《不动产登记暂行条 例实施细则》第 91 条规定,两个以上查封机关查 封同一不动产的,不动产登记机构应当为先送达 法律文书的机关办理查封登记,对后送达执行文 书的机关办理轮候查封登记。根据此规定,应以登 记机构登记查封时间排序确定登记在先的为首封, 在后为轮候查封。如首封查封到期未办续封登记, 则排序在后的轮候查封开始生效,生效时点为首 封结束时间。如首封办理了续封登记,则轮候的查 封仍不生效,不计算查封时间。例如,甲乙丙 3 家 法院分别于 2015年3月1 日、4月1 日、5月1 日分 别查封同一不动产,查封期限 3 年。如甲法院没续封,甲首封法院查封至 2018 年 2 月 28 日到期失效;乙法院查封生效时间为 2018 年 3 月 1 日,至 2021 年2 月 28 日,丙法院仍为轮候状态。如甲法院在 2018年 2 月 1 日办理了续封登记,则甲法院作为首封,有效期延长时间为 2018 年 2 月 1 日至 2021 年 1 月31 日,乙、丙法院为轮候状态。




2

轮候查封是否需要续封
轮候查封,是指对其他人民法院已经查封的 财产,执行法院在登记机关进行登记或者在其他 人民法院进行记载,查封依法解除后,在先的轮候 查封自动转化为正式查封。轮候查封是否需要续 封,对此认识不一,有的要求办理续封登记。笔者 认为,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行 中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释〔2004〕15 号)第 28 条第 1 款的规定,轮候查封、扣押、冻结 自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。人民 法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后, 该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。故轮候查封阶段因轮候尚未生效不存在到 期,也就不需要做续查封登记,只有在首封状态的 查封才谈得上续封登记问题。




3

处置查封的不动产法律文书种类
《不动产暂行条例实施细则》第 90 条要求查 封不动产时需法院协助执行通知书,根据公通字〔2013〕30 号第 12 条,公安机关查封时需提供协 助查封通知书和查封决定书。但在涉及处分查封 不动产时,法院往往直接下达裁定书和协助执行 通知书,对先前查封的财产进行处置实现清偿,要 求协助办理转移登记,实现解除查封登记效果。此 时登记机构需审查法律文书的形式,根据《最高人 民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》 第 9 条规定,登记机构可以办理转移登记的生效文 书是指改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解 书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交 裁定书、以物抵债裁定书。只有上述文书才能认定 为《物权法》第 28 条所称导致物权设立、变更、转 让或者消灭的后果。现实中,有的法院送达解封令要求办理转移登记,该文书形式不符合法律要求, 凭此解封令不能解除不动产上有轮候的其他机关 查封,更不能办理转移登记。


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首封处置是否要解除轮候查封
如果首封法院对已查封财产进行全部处分, 是否要先行解除该不动产上的其他轮候查封,实 践中有不同的认识。笔者认为,根据最高人民法院 规定,轮候查封自始未产生查封效力,因为轮候查 封仅自在先查封已经解除后才发生法律效力。但如 果首封法院解除查封是为了对已限制的财产进行 处分,所以轮候查封并非自首封解除后生效,而是 自始未产生效力。首封法院无需先行解除该财产上 的其他轮候查封,可直接进行处分。当然,该法院 的处分文书必须是发生效力的改变原有物权关系 的法律文书。


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如何确定统一不动产登记前查封顺序
不动产统一登记前土地和房产分别由不同部 门进行查封登记,《不动产登记暂行条例》实施以来,全国房、地逐步实现由不动产登记机构统一 登记。但在此之前土地和房屋分别查封登记的,如 何确定查封顺序?笔者认为,根据《城市房地产 管理法》第 32 条规定,房地产转让、抵押时,房屋 的所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转 让、抵押。《物权法》第 182 条规定,以建筑物抵押 的,该建筑物占用范围内建设用地使用权一并抵 押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物 一并抵押。该两条法律规定体现了“房地一体”原 则,应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财 产,查封土地及其地上房屋,反之亦然。确定查封 顺序应按登记的时间先后统一计算排序,同一天 在不同部门登记,且无法确定时间先后的视为同 时登记。



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房屋登记后附着的土地能否查封
实践中有时遇到法院要求对已办理登记的房 屋附着的土地查封,根据“房地一体”原则,房屋 办理不动产登记时其附着的土地应为同一权利人, 不能再独立房屋存在。正如开发商取得土地使用权 后,在其土地上开发房屋并销售,房屋销售登记后, 土地权利主体已不再是单一开发商,而应为全体 业主共有。此时土地使用证虽显示为原土地权利主 体,但原开发商已不能再行使土地使用权,如抵押、 转让等。当然也不能单独查封土地,而应查封地上 建成的建筑物不动产。通过对地面建、构筑物行使 权力效力自然及于其依附的土地,达到房地一体 处分效果。



7

开发房地产的土地不宜查封的时点
现实中房产交易及土地管理分属两部门管理, 信息尚不能完全共享,查封登记容易造成矛盾。如 土地被查封后房屋销售管理部门因不能及时获取 查封信息,仍同意继续销售房屋,或房屋销售后土地又被查封。房屋建成之后购房者在办理不动产转 移登记时,因土地被查封无法办理转移登记造成 社会不稳定。同样,法院在处置土地时,因地上房 屋已出售涉及大批购房者群众上访,也无法实现 生效法律文书确定的债权,影响司法公信力。笔者 认为,开发商在取得房屋预售许可证时,以此为时 间节点,土地使用权便不宜再单独查封,而应查封 地上已获许可销售的房屋。通过对预售房屋的查 封,具体明确限制没有销售的房屋。这样将不会造 成房、地主体不一的矛盾,处置房屋时也一并处置 了附着的土地,实现债权时也不会冲突,化解了可 能产生的矛盾和风险。



8

过期查封如何处置
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第 92 条规定,查封期间,人民法院解除查封的,不动产 登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书 注销查封登记。不动产查封期限届满,人民法院未 续封的,查封登记失效。对于查封期限届满未续封 的,登记机构可通过内部程序,采取适当的方式在 登记簿上记载其已经自动失效,以解除该查封对其 他登记的限制,不影响直接办理后续的其他登记。


9

登记机构审查的义务
协助执行法院生效裁判文书,本质上属于履 行生效裁判的行为,是登记机构必须履行的法定 义务。登记机构对法律文书不进行实质审查,仅对 协助执行文书中载明的不动产权利人、坐落、证号 是否与登记簿记载一致进行核对,如法院查封不 动产权利人已网备、拆迁还原给其他权利主体以 及是否超额查封,当事人提出异议的,应根据《最 高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案 件若干问题的规定》向法院提出执行异议,登记机 构无权审查或改变生效法律文书内容。

综合来源:《中国房地产》、保全与执行                                                       整理:张捻帏

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